land and house 의 슬픔
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land and house 의 슬픔
  • 동두천.연천신문
  • 승인 2012.12.01
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부동산 중과세 폐지할 수 있을것인가.

여대용 연천군민신문 고문
요즘은 많은 사람들로부터 언제쯤이면 부동산 경기가 풀릴것 같으냐는 질문을 많이 받는다.
어떤 사람은 부동산 경기가 회복될때가 되었다고 말을하지만 그것은 막연한 기대일뿐이고,정확하게 말한다면 정부의 의지에 달려있다

며칠전 한국토지주택공사의 의뢰에 의한 한국리서치로부터 부동산 권역별 체감경기와 침체의 원인, 전망에 대하여 설문조사가 있었다. 여러 가지 조사항목중에 주목할만한 것이있다면 부동산 침체원인으로 행정수도이전으로 인한 수요감소와 주택의 재테크 수단의 상실이 해당되느냐는 설문이었다
물론 그 영향도 없다고는 할 수 없겠지만 부동산 침체의 원인은 다른곳에 있다고 해야할 것이다.한마디로 침체의 원인은 정부의 경직된 부동산 정책에있다.

현재 부동산정책의 근간은 2005년도에 시행한 8,31 부동산대책이다
당시 정부는 혁신도시, 기업도시, 행정수도이전 등 각종 신도시 추진으로 전국이 부동산 폭등으로 이어지자.부동산투기 차단을 위해 여러 가지 강력한 수단을 마련하여 제재하였다

모든 부동산을 실거래가격을 기준으로 부과하고,주택부문에는 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세도입, 심지어는 1가구1주택의 양도세비과세요건까지 강화하였다 토지부문에는 비사업용 토지에 대한 양도세중과제도를 도입하여 자칭 정부스스로 부동산에 관한한 대못을 박아놓았다고 자평하였다.
더불어 향후 누구도 그 대못을 뽑을 수 없을것이라고 단언하였다
그것을 국민들은 '세금폭탄' 이라고 칭하였다.과연 그 대못은 빼려고 시도하는 기미만 보이면 부자감세 논란이 붉어진다,
그 논란은 매우 강력하여 현 정부는 물론 정치인 누구라도 총대를 메지않으려고 한다
다만 현정부는 지난 2009년부터 그 폐단을 직시하고 금년말까지 한시적으로 적용을 유예 하고있을 뿐이며 일몰 시한인 2012,12,31 이 지나면 다시 시행되게 되어 중과세대상부동산은 양도세를 장기보유공제도 배제하고 주민세 포함 66%의 세금을 내야한다.

중과세정책은 도시의 전세가를 폭등시켰고. 지방의 토지시장[농지,임야등]을 침체시켜 아예 거래를 중단시키고있다.그렇다면 과연 세금폭탄이라고 할 정도로 불리우는 규제내용이 무었인가 그 규정에 대해서 살펴본다

[1] 모든 부동산 실거래가 과세
- 공시지가 과세에서 실거래가 과세로 전환
- 실거래가 과세로 과표 및 세액 급등
[2] 부동산 실거래가 신고의무화
[3] 거래가격 등기부기재 [등기부등본에 거래가격 등재]
[4] 종합부동산세 신설
[5] 다주택자와 비사업용 토지 양도세 중과
[6] 비사업용 부동산 장기보유공제 배제
[7] 농업직불제와 결합하여 규제로 등장
[8] 비사업용 부동산 세율 폭등 ; 66 % [주민세포함]
[9] 자경요건의 강화로 비사업용 농지 대량발생

중과세 정책추진결과 양도소득세, 취득세, 등록세등은 공시지가로 과세하던 것을 실거래가 과세로 전환 함으로써 평균적으로 약 50∼60 % 가 증세되게 부담시키는 결과를 가저옴 [공시지가는 실제거래가격의 40∼50 % 수준임]
모든 부동산에 대하여 실거래가 신고를 의무화하고 등기부등본에 거래가격 등재를 강제하여과표를 스스로 노출 시키게하고 과세권자만 편리하도록하여, 세금징수에만 혈안이된 아주 쌍끌이적 조세정책이다

또한 지방자치단체에서 토지 및 건물 에 징수하던 재산세에 추가하여 국가에서는 종합부동산세를 신설하여 전국의 부동산을 합산하여 부과하고 심지어는 1주택자에 대해서도 과세하다가 헌법불합치 판정이 내려지기도하였다.주택은 본래 주거기능과 더불어 재테크기능을 하던 것인데 재산증식의 수단이 되지않음으로 투자욕망이 사라지게되고 세 부담 [재산세,종합부동산세등]과 수리유지비등의 부담으로 주택구입능력이있는 사람들까지 집을 사지않고 전세를 살게됨으로서 임대수요만 늘어나고,전세가격은 폭등하여 실제로 전세를 살아야될 서민은 더 어려워지는 고달픈 삶을 살게되는 계기가되었다.

결국 세금폭탄은 주택가격의 하락으로 이어저 하우스푸어라는 집이있어서 괴로운 사람들을 양산하였다.
.어느 정치인은 주택을 재테크가 아니라 하나의 복지 개념으로 접근하겠다고했는데,주택에서 재테크 기능을 빼고 주거기능만 유지시키는 정책이라면 재산의 기능은 하지 못 하므로주택에 대한 모든 관련세금을 과세하지 말아야 될 것이다.

현 정부가 수차례 찔끔찔끔 해결책으로 내놓은 DTI 규제완화, 생애최초구입자금 신설, 거래세[취득,등록세] 감면등은, 그 모든것을 다하여도 양도소득세 중과세 폐지정책 하나만도 못한것이다

용도가 다양한 토지에대하여는 유독 농지,임야에 대해서만 중과세규정을 두어 어려운 농촌을 더 빈곤하게 만드는결과를 초래하고 있다.

연접시.군이나 20 ㎞ 이내에 주민등록이 되어있지 않으면 농민이 실제 거주하면서 농사를 짓고. 나무를 심어도 비사업용토지로 보아 부동산 투기라며 장기보유공제를 배제하고 양도세를 중과 66%(주민세 포함)하고있다.

소득세법상 자경은 재촌할 것을 요구하고있는데, 단순히 농촌에 거주하는 것 뿐만아니라 주민등록까지 전입시켜놓고서 농사를 지어야 농업인으로 [경작하는 것]으로 인정해주겠다는 것이다.
당연히 자경은 해야되겠지만 재촉 할 필요는 무엇인가.
이것은 거주지를 법으로 제한하고 따르지 않으면 막대한 불이익을 주는 강력한 규제로서,헌법으로 보장된 거주이전의 자유를 제한하고 통제하는 위헌소지가 있지는 않은가 궁금하다.

또한 지금이 어느시대인가
소몰고 지게지고, 사람이 손모내고, 품앗이하던 시대는 이미 지나가고
교통의 발달과 더불어 농업의 모든 분야가 기계화됨으로써 전국의 어느곳에서 거주하더라도 농업에 종사하고 자경할 수 있음에도 불구하고 20 ㎞ 의 경작거리를 규정하여 제한하는 것은 농업의 말살과 농민에 대한 박해정치는 아닌가.농민에게는 매우 악의적이고 폐쇄적인 법인것이다.

세금의 폭탄은 소유자와 경작자간의 다툼까지 유발 시켰다.
순수한 농민지원목적의 직불금 제도는 양도세의 중과세도입으로 인해서 도,농간[지주와 경작자간]의 추한 다툼으로 남게되었다.
직불금을 경작자가 받도록 되어있음으로서, 직불금을 타지않은 농지소유자는 양도시 66%의 중과세를 맞게되니,서로 직불금수령 실적을 남기기위해서 사투를 벌인 것이고 지금도 진행되고 있다.
그 이전에는 토지소유자들이 그것을 탐내거나 욕심 부린일은 없었던것인데 양도소득세 신고시에 직불금수령실적이 세무서에서 자경입증의 증빙자료가 된 것이기 때문이다.

농지에 대한 중과세 정책은 FTA 보다 농촌에 더 치명적이다.
FTA는 생산량의 판로와 가격저하로이어지는 소득의 감소가 문제이지만 농지,임야 에대한 세금폭탄은 국가에서 자본[토지]자체를 빼앗아가는 수 탈 정책인것이다.
현재 농지가격은 반토막나고 농촌공사에서 공시지가 수준으로 사들이고있는 것 외에는 경매가격 이하로도 매매가 되지않는등 농지거래는 실종되어가고 있다.

농촌에는 두가지 유형의 소작 농가가있다
첫 번째는
전부 남의 농지를 소작하는 생계형소작농으로 영세농민으로서 극빈층 이다.
두 번째는 자기농지를 보유하고 일부 타인토지를 경작하는 부업형으로써 장비를가지고 있으며 농촌형 중산층이라고 할 수있다.
보유장비[트랙터,이앙기,콤바인등]로 자기농사만 하기에는 경지면적이 작다.도시 중산층보다 여가는 없지만 의,식,주면에서 보면 더 웰빙스럽고 풍요로워었다.

위 모두 공히 남의 땅 이라도 좀 더 많이 경작하길 원하는데 세금폭탄은 토지 소유자들을 직접농업경영[경작]으로 이끌고 참여하게 만드는 요인으로 작용하여 결국에는 경작지를 빼앗기게되어 자기농지 하나도 없는 소작농은 점점 빈민으로 전락 되어가고 농지를 보유하고있는 중산층 농가는 소득감소로 이어져 이농을하고 싶지만 토지를 현금화 시킬수 없어서 곤란을 겪고있다.
결국 세금폭탄은 농촌을 야금야금 붕괴시키고있다.

차제에 개인간의 임차농은 불법으로 간주하고 중과세하면서부재지주가 한국농촌공사에다가 임대를주면 합법적이고 비업무용토지에서 제외하여 양도세 혜택을주는등 농촌공사에만 농지임대차사업권[농지임대수탁사업]을 부여하는 특혜를 줄것이 아니라.어차피 농지의 임대차를 허용할것이라면 개인간의 임대차도 허용해주어서 형평에 맞도록 해주어야 할 것이다

더불어 도시,직장인도 농지를 소유경작 할 수 있도록 해주어야된다.
주 5일근무로 연휴도 길고 투잡하는 시대에 상업이나 공무원을 포함하는 모든 직장인들도 직장에 충실하면서도 농업경영을 할수있는 것이다.
농기계를 임대하여 도시민도 얼마든지 농업경영을 할 수 있기대문이다
도시의 중산층들이 농지구입해서 임대를 해주고 소작인들과 끈끈한 정을 쌓으며 노후에 귀농촌하여 농원생활을 할수있도록 하기위하여 농지를 구입하는 것은 장려해야 될 것이다.

과표를 현실화 하려면 세율을 조정해서 인하해주는 것이 상식인데
공시지가로 과세하던 것을 실거래가격 과세로 전환하면서 세율 조정도 없었으며 양도소득 기본공제도 인상 해주는 것이 원칙이지만 년 250만원으로 그냥 묶어 둠으로써 [과표 인상에 비하면 년 2,500만원은 공제를 해줘야 된다고 생각됨]
모든 부동산의 세금은 국세, 지방세 구분없이 약 50% 이상은 국민들이 더 부담하게되었다.

또한, 정부에서 멋대로 규정한 비사업용에 대해서는 부동산 투기로 몰아 장기보유 특별공제를 배제하고 세율은 주민세 포함 66%의 세금을 중과세하여 일단 여기에 해당이되면 세금은 수천배, 수만배가 올라가게되었다.
사례를 들어보면
평생 농사만 지은 사람이 자녀교육등을이유로 주민등록을 서울로 해놓았는데, 약15년전에
3만원 주고 산 농지 1,000 평을 20만원에 파니까 자경을 하지않은 비사업용토지로 간주되어서1억1천만원 정도를 양도소득세로 내야된다
이 세금은 법 시행전에는 8년이상 자경농지에 해당되어 내지않아도 되었던것이다.

이 법의시행을 현정부에서 유예하여 왔으나 금년이 마지막으로 내년부터는 어떻게 해야할지 [중과세를 시행해야할지] 정부에서는 명확한 입장을 밝히지 못하고있다.
어느 정부는 부동산 가격을 잡는데 성공했다고 말하지만 정확하게 말한다면 부동산시장을 죽여놓은것이다.
거품이 빠지는 것이 아니라 거래가 중단되고 실종된것이다
규제 내용중 한가지만 시행되어도 부동산시장에는 치명적인 것을 한꺼번에 시행함으로서아예 거래자체를 끊어놓는 아마추어식 발상을 실행한 것이다.

세금폭탄으로 박은 대못은 곪아서 썩어 들어가도 그것을 빼거나 치유하고저 노력하는 정치인은 찿아보기 어렵고 정부는 여론의 눈치만 살피다가 시기를 놓침으로서 부동산시장은 위축되고 침체기를 지나서 고사되어가고있다
그나마 정부에서는 농촌의 토지시장은 거들떠보지도않고, 도시의 주택시장에만 완화책을 시도하고 있으니 실로 농촌에는 잘못 되어가고있는 정책이다

정부에서 중과세제도를 폐지할 것을 일부 정치인이나 정부부처일각에서 의견개진을 하고는 있으나 시민단체나 언론에서 부자감세라느니, 부자위한 정책이라느니 들고일어나 반대의 목소리를 높이고 있어 어느 정치인도 감히 부동산 정책에는 손도 못대고 엄두도 못내고 있다.
위와같은 폐단에 대하여 부자감세라는 말을 즐겨쓰는 정당에서는 한번쯤은 생각해봐야 될 것이다.

특히 농민단체의 침묵은 모르는것인가. 무관심한것인가 아니면 알면서도 침묵으로 일관하는것인가.과연 농촌의 잘못된 세금체계를 고친다고할 때 그것을 부자감세정책이라고 할 수 있는가.대못을 빼는 용감한 정치인은 나올것인가, 그래서 부동산의 목을 죄고있는 중과세를 폐지할 수 있을것인가
이번 대선에 어느정도 기대를 해보았지만 유감스럽게도 고쳐 줄 대통령 후보는 아직도 보이지않는다

자칭 서민을 위한다는 정당들은 현 시점에서 민생을 위한다면 가장먼저 해야하고 시급한 것이 양도소득세 중과를 폐지하거나 일부 완화해주어서 부동산거래에 숨통을 터 줌으로써 주택시장과 토지시장에 활력을 불어 넣어주고 비 사업용으로 낙인 찍힌 부동산도 재산의 역할을 할 수 있도록 풀어주는 것이 가장 시급한 사안이라고 생각한다

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부록 [용어해설]

[1] 자경의 개념
- 농지법상 [제2조제5호]
"자경(自耕)"이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작하는 것을 말한다.
- 소득세법상[104조의3]
-재촌 자경을 요구
- 재촌
-농지소재지 나
-농지소재지와 연접한 시,군 또는
-농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역
- 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌"이라 한다)하는 자가 -「농지법」제2조제5호의 규정에 따른 자경(이하 "자경"이라 한다)을 하는 농지를 말한다.

[2] 장기보유특별공제
- 보유기간이 길수록 투기성이 없는것으로 간주되어 공제받는 금액이 커짐 - 10 년이상 보유한 경우 공제율
- 주택 ; 80 % 공제
- 토지 ; 30 % 공제
[3] 양도소득 기본공제
- 양도소득 기본공제란 양도소득세 과세표준을 계산함에 있어서 양도소득금액에서 - 연 1회에 한하여 250만원을 공제하여 주는 것을 말한다.

 

 



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